昆明这些10年前的豪宅小区，为何落魄了？
———以下是正文———
在二手房市场，月牙塘小区一直是神一样的存在。
尽管在市场行情遇冷的情况下，房东相应的降低了预期，但最便宜的房源，叫价也在2.3w/㎡左右。
就在月牙潭公园周边，还有一些同时期的豪宅小区，经历10多年的风霜洗礼，如今还有没有能打的呢！
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（下文中的图片均为云南好房、昆明楼市团队小伙伴苹果/安卓手机拍摄，无调色）
跟翠湖、龟龙湖有些类似，月牙潭公园算是昆明城区比较少有的、有一定湖体水面的市政配套公园。
这种邻水的特性，无论对于开发商，还是购房者，都喜闻乐见。客观上，造就了前述几个公园周边住宅区密布的现状。
单就月牙潭公园而言，南部有财大及其教职工住宅区，北部是月牙塘小区及北市区居住密度较大的住宅区，西部是围着昆八中的多个居住区与与新建小区，东部则是盘龙区广袤的城市腹地。
月牙潭公园周边住宅区密布
围绕月牙潭公园及昆八中，周围既有美的云璟、建投学府、碧桂园龙川府、永和府等在售项目，又有万科中天北宸、龙苑盛景、碧桂园半山龙庭等次新项目，还有荷塘月色、云康园、月牙塘小区、安康园、仿江南水乡、财大康园等相对较早一些的项目。
公园+学校的强配套组合，助推着片区的开发/改造进程，汇聚起了人气，使其成为北市区居住密度相对较高的区域之一。
今天提到的几个项目有一个共同点——全部是本土房企早期开发的项目。
而且，建成年限与月牙塘小区相近，产品也比较类似，甚至有的居住品质还要更高。它们当中，究竟谁能与被称作“神一样存在”的月牙塘小区Battle一下呢？
本文提到的具体房源如下：
荷塘月色
熟悉月牙潭公园周边的人，对荷塘月色一定不陌生。
其灰色的外立面，在同一片区内算是一个异类。要是不进入小区内部，光靠外立面感观，还真没法与它口口相传的名气联系到一起。
1.小区环境
荷塘月色虽然不是片区内离月牙潭公园最近的小区，但却与昆八中近在咫尺——其西北侧与昆八中仅一墙之隔。
荷塘月色小区俯瞰昆八中的视角
整个小区由20多栋建筑组成，光小区大门就有4个。
荷塘月色3号门
从外观上看，楼栋连体，采光面多为折型样式，由于是通透的板楼设计，每栋楼由多个单元分割，每个单元1梯2户/3户的设置。
虽然远看小区楼栋较密，但实际上，小区内的公共空间非常宽阔，绿化也很茂密。
如果不是被小区的景观震惊到，还不会注意到它竟然是出自银海之手。作为昆明本土以景观见长的开发商之一，银海景观上的造诣，在荷塘月色小区中体现得淋漓尽致。
俯视小区景观
随处可见的水景与石桥，链接景观的木栈道，点缀其间的欧式廊亭，以及抬头可见的5层楼高的棕榈科植物……把整个小区的景观烘托得让人惊叹：
即便是放在当下，昆明市场的一些新建小区，也不一定能做出这样的景观。
小区内树木茂密
小区内的棕榈科植物
小区内的景观
还值得称道的地方，就是荷塘月色对于公区的打造。
先抛开因管养不到位显得有些陈旧和凌乱的现状不说，单就利用一楼架空层，打造各种功能性空间这一点，对于2006年前后建成的小区而言，已经是走在前列了。
相比当前新建楼盘各种架空空间的宣传，不知道银海看到会是什么样的感受。
在内部配套方面，幼儿园（私立）、篮球场、门球场、儿童滑梯、攀岩墙、健身设备等一应俱全，小区3号门外沿路均设置有底商，居住非常便捷。
小区的儿童游乐设施
小区内的攀岩墙
小区内的幼儿园
更重要的是，荷塘月色小区内靠近三环与龙泉路的方向，还修建有一个人工岛（内部指示牌显示为“天鹅岛”），周围有 “大雁湖”环绕，由木栈道将小区与人工岛相连，占地面积约4亩的空间，呈现出湖光水色的景致。
这大概也就是，“荷塘月色”名字的由来吧？
小区内的大雁湖
到访当天，由于阴天，加之平行视觉的原因，没有拍出大雁湖的景致。这里配一张安居客的航拍图片，更直观展现大雁湖的全貌供大家参考：
图源安居客
相较而言，对于昆明市场那些在小区里挖一个小水塘，就敢妄称是“海景”的项目来说，不知道会不会因此而自惭形秽。
看完荷塘月色小区的景观，同事不吝赞美的评价：这才是纯正的公园里的小区，而不是小区里的公园。
2.户型与房价
荷塘月色16/18层的小高层产品，板楼设计，户型最小有70多的两房，最大有140多的四房。
由于楼栋为多个单元组成，单元间互不连通，使得居住不会很杂乱。只是1梯2户/3户的设置，若电梯出现故障，出入会显得不便。
小区单元门比较普通
整个小区挂牌均价在1.5w/㎡左右。不同的房源价格会有差异。
比如，一套东南向的次顶楼房源，1梯2户配置，建面约130㎡，三室两卫的格局，房东挂牌价170万。
这套房源虽然景观阳台对着小区内部景观，但由于整体装修比较简单（此前用于出租），也没有大件的家电，而且三环的噪音有一定意向，因此，价格相对要便宜一些。
另一套124㎡的顶楼房源，1梯3户的配置，同样是三室两卫的格局，而且还是西向，房东叫价180万左右。
相比之下，装修要比之前那套好很多，景观阳台处还多出约5㎡的赠送空间，但对应的价格也高出许多。
在车位方面，整个小区规划有地下车库，有单独的车辆出入口。虽然车位配比没有达到1:1，但也没有出现小区内部车辆到处停的地步。
目前，车位22~23万左右一个，月租在600元/月左右。
3.居住管理
荷塘月色小区用的是银海自家的物业——银海物业。
跟小区优秀的景观相比，物业管理要逊色许多。虽然每个大门都有保安值守，但外来人基本都能正常进出。
小区正在进行管养
最重要的是，小区管护有些不到位。使得木栈道、架空空间、休闲座椅等，看起来有些陈旧。一些空地上，甚至还随意摆放着有些破烂的木质座椅，与小区景观有些格格不入。
小区木栈道有些显旧
小区荒废的喷泉
前面提到，虽然小区比较前卫的设置了架空层空间，但在实际利用中，并没有体现功性能。
一些架空空间停放着电动车，随意摆放着木椅；还有一些架空空间，并没有得到很好的利用，有点荒废的感觉。
架空层空间停有电动车
当然，在小区管护方面，或许，也与养护成本有关。1.5元/㎡/月的物业费，对于景观多样、空间开阔的公区来说，难免会出现捉襟见肘。
4.购房风险
虽然没有月牙塘小区那么豪华的学校配置，但荷塘月色小区并不差学校。
配置的私立幼儿园，就在小区内部，非常方便，每月费用1700元左右。小学按划片可以读江滨小学，中学对口昆八中（这里仅是之前的划片和对口情况，不代表以后没有变化）。
对于小区业主来说，位于江岸小区的江滨小学，确实会比较远。
所以，与学校都在家门口的月牙塘小区相比，学校的优势不太明显。这或许，也是在售价上无法企及的地方。
整体来看，虽然小区景观优秀，居住环境也不错，但毕竟是15+年房龄的房子，一些楼栋也能清晰的看到外立面局部脱落的情况，客观存在的养护不到位、设施有些陈旧的问题，确实需要关注。
小区3号门旁外围有底商
单就小区环境而言，真没什么话说。
因此，也不奇怪，附近的中介门店会有这样的感叹：“最怕荷塘月色要换房的业主找我们，因为住过这里的人对环境的要求，是我们在市场上很难匹配房源的”。
云康园、宁康园
论距离月牙潭公园的距离，如果云康园说第二的话，就算月牙塘小区也不敢说第一。
在位置上，云康园与月牙潭公园仅隔一条龙康路。对于云康园沿路的一些楼栋来说，月牙潭公园的水面真是就在眼底。
而且，相比之下，从云康园小区到月牙潭公园的步行距离，确实也是最近的。
云康园侧门
云康园小区是以别墅为主的低密小区，整体容积率不到1，是本土企业——官房集团开发的项目。
虽然与前面提到的荷塘月色一样，同属2006年前后建成的小区，但从外观看整体要新许多。
黄色搭配砖红色的外立面，整体更明亮和活泼，看上去不显旧。
云康园小区的房源，以叠加、联排、双拼、独栋别墅为主，仅有少量7层的电梯洋房。由于楼高的原因，考虑到遮挡的问题，建盖时电梯洋房主要排布在小区北侧的外围，与别墅区离而未分。
云康园与宁康园位置示意图（红色部分）
与云康园布局颇为相似的，还有同属官房集团打造的宁康园小区，其位于霖雨路以北，与龙泉俊园隔红锦路相望，有点大隐隐于市的感觉。
虽然宁康园也是以别墅为主的低密小区，但其搭配的少量洋房产品，却都是楼梯房。
基于两个小区的相似性，我们把他们放在一起来讲。
1.小区环境
云康园和宁康园在距离上虽然离得不近，但都算是北市区少有的隐藏在闹市的低密小区。
两个小区在地块特征上，也都是南北窄、东西长的地块格局，而且，又出自同一开发商之手，因此，难免会有高度相似的地方。
云康园的别墅
宁康园的别墅
两个小区低密的属性，决定了其改善的消费趋向。虽然洋房产品在数量上，只能算是小区的“点缀”，但从二手市场的挂牌量来看，仍然是奇货可居的存在。
只是，从两个小区的环境来看，与低密的属性会有一定的落差。
受地块条件的限制，两个小区在景观的打造上，沿南北中轴纵向有一定的水景呈现，但水景轴的规模，以及设计感的呈现都不太强。
云康园的水景
可能是因为活水流入少的原因，水景内的水有些泛绿。部分区域设置的叠水景观，也早已荒废，没有了叠水的效果。
宁康园的水景
而横向，基于楼栋的排布，主要为归家通道，会有乔木等景观，但景观的丰富性、层次感较弱。
云康园绿化丰富性较弱
宁康园的绿化较简单
沿着小区内墙，布局的是环绕小区的车行通道，通道两侧虽种有乔木，但比较单一，景观的立体呈现效果一般。
由于是别墅+洋房的产品配置，别墅业主基本是车位入户，因此，小区地面上的车较多，整体上会显得比较乱。
云康园小区路面
宁康园小区路面
或许，也正是因为别墅车位入户，两个小区虽然均设有地下车库，但车位数量少，车辆主要还是以地面停放为主。因此，不免会有小区道路两旁，以及楼下机动车、非机动车停放比较乱的情况，影响着小区整体的整洁性。
2.户型与房价
在产品上，云康园和宁康园的区别主要在洋房产品上。
云康园的洋房产品为电梯洋房，1梯2户的设计，仅有147㎡这一个户型，户型格局为三室两卫。
而宁康园的洋房产品则是楼梯房，1层2户，为137㎡的三房。
虽然两个小区的洋房产品略有差异，但从市场来看，挂出的房源都比较少，且价格相对都不低。
比如，云康园挂出的一套3楼房源（共7层），147平挂牌价260万元。
这套房源为东西朝向，西侧毗邻红锦路，整体大三房的格局。而且，由于小区内乔木较大，室内的整体采光一般。
云康园的电梯洋房
不过，这样面积的户型，对于早年低公摊的房子来说，室内空间要宽阔得多。三个卧室，都比较大，阳台连通客厅，居住尺度游刃有余。
而宁康园挂出的一套房源，则在顶楼，北侧毗邻红园路。
房源面积137㎡，南北朝向布局，为三室两卫格局，挂牌价190万。
与前面提到的云康园房源相比，整体的装修要差一些，而且，最重要的是楼梯房。同时又是顶楼，楼梯比较陡，房间的空间相对也要小一些。
不过，在客厅南侧，有约3㎡的赠送空间，得房率要高。
宁康园的楼梯洋房
宁康园还有一套次顶楼的房源，同样是137㎡的户型，挂牌价170.6万，整体性价比要更高一些。
从价格来看，可能是因为别墅区的原因，网上挂牌价都不低，整体单价均在2.5w/㎡左右。
3.居住管理
两个小区在居住管理方面，都比较严格。门口都设有安保室，有保安值班。
出入小区严格执行刷卡制度，陌生人一般很难进入。
有些差别的是，两个小区的物业均是本土不知名的物业公司，且非同一家，整体物业费也比较便宜，云康园洋房物业费1.8元/㎡/月。
虽然是高档小区，但从公区设施维护、绿化等来看，管养一般。诸如廊亭、公区设施等都有岁月的痕迹，小区景观明显缺乏修建，另外还有各种私搭乱建的问题。
宁康园的健身区
前面已经提到，居住管理中最大的问题，还是停车的问题。
虽然云康园洋房底层设有架空层，并设置为停车位，但整个小区停放的车辆还是比较杂乱；宁康园的停车问题则更甚，小区内路边随意停放的情况比比皆是。
云康园车辆停放杂乱
除此之外，用别墅办公的情况，在云康园也有出现，硕大的企业名称就挂在别墅门口，一定程度上也给居住带来相应的影响。
4.购房风险
在居住理念上，云康园和宁康园的业主，充分传达着与众不同。
单纯拿子女读书这件事来说，基本都是各显神通的操作。
云康园实景
如果你问云康园的业主划片哪里读书，可能很多业主都没法准确的回答。因为，很多人都是自主选择。
有在师专附小月牙塘校区读的、有在盘龙区云才文翰学校（云南财经大学附属中学）读的，还有在五华区摇号的……都是各凭本事，不大有人关注小区划片就读江滨小学的事儿。
云康园实景
宁康园同样也是如此。
不过，相对来说，由于宁康园周边人口居住密度大，划片存在一定的不稳定性。
特别是红锦路以东的区域，就读红云小学的变数可能较大，这是需要注意的。
除此之外，对于云康园和宁康园来说，一些涉及私搭乱建的房源，在交易中可能会面临需要拆除违建才能办理相关手续的风险。
安康园
安康园，主观地以名字来判断，似乎与前面提到的云康园、宁康园会有渊源，但实际上，仅仅就只是名字相近而已，并没有任何关联。
相比之下，安康园的建成时间更早，是由本土房企——江东集团开发的项目。整个小区以小高层为主，中间有部分洋房楼栋。
小高层设置有电梯，洋房产品则为楼梯房。
安康园小区实景
安康园南侧毗邻霖雨路，东侧毗邻红锦路，北侧与彩信园接壤，地块南北宽，东西窄的特性，使得整个小区楼栋布局以南北朝向为主。
小区主流户型130多㎡的配置，在当时算是比较大众的改善产品。
1.小区环境
在小区的布局中，主景观为纵向布局，南北向的两条景观带，将小区分割成三个部分，而横向的空间，则以归家路线为主。
小区的横向景观
安康园临街均设置为底商的设计，使得整个小区的景观均位于小区内部。
在小区内部，楼栋前的乔木比较大，局部区域最初设置水景小品/叠水景观，但如今，叠水景观已经看不到水景，有些可惜。
叠水景观无水可叠
而小区中部的一处水景小品，虽然还能看到假山、人工河等，但已被改为它用。
在一旁一块写有“安康园小区业主私有花卉‘疗养院’”的牌子上显示，水景小品已被用作业主花卉暂时放置的区域，供绿植、盆栽等“疗养”。
水景小品景观已改作它用
这样的做法，还是比较新鲜的。
除了以上带有设计的景观外，整体来看，安康园的景观主要以乔木、灌木为主，比较单一且呈现效果一般。
局部区域的树木有明显疏于打理的情况，看上去比较凌乱。
整个小区休闲座椅较少，而且，部分座椅比较陈旧。基本看不到健身设施，也没有儿童娱乐等配套设施。
2.户型与房价
安康园小区网上挂牌均价不到1.2w/㎡。而实际上，低于挂牌均价的房源不在少数。
比如，一套中间楼层的楼梯洋房，建面约155㎡，四室二卫的布局，房东挂牌价170万。
这套房子的室内空间结构，有点类似“四叶草”的布局。四个房间分列一侧，客、餐厅一体，做到明厨明卫，空间也不浪费。
小区的洋房楼栋
只是，在阳台的设计上，采用的江东早期建筑常用的弧形采光面，室内空间的呈现会有一些不规则的情况，整体上没有大的毛病。
从价格来看，不到1.1w/㎡的单间，整体装修也不算差，还是比较有诚意的。
3.居住管理
在居住管理上，跟一些10多年的小区一样，都有管养方面不到位的地方。
比如，公区会有一些休闲椅破损，小区廊亭稍显陈旧，以及景观维护、树木修剪不及时等情况。
小区的物管是本土物业企业，物业费用0.80元/平米/月。小区门口有门卫值班，采用刷卡通行的方式，但管理不太严格，外卖送餐等均能正常出入。
虽然小区的入口贴着“禁止电动车出入”的标识，但小区内还是有电动车停放的情况存在。
小区的大门
在车位方面，小区建有地下车库，车位配比不低，但小区内部的路面上，仍然有车辆停放，整体的管理显得不够规范。
洋房楼栋路边也有车辆停放
当然，这可能也与小区内地面停车费更便宜有关。
4.购房风险
小区内部没有幼儿园，按照此前划片就读的情况，小区划片是红云小学，但整个片区居住密度高，入学需求大，可能会存在学位紧张的现象。
单纯就居住而言，小区的可选择面比较大。除了对居住不太友好的楼梯洋房外，还可以选择带电梯的小高层。
只是，对于房龄快接近20年的小区来说，除了居住比较便捷之外，能打动人的地方也确实有些乏善可陈。
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没有强学校配套的光环，月牙潭公园周边似乎也并不乏能卖得起价的房子。
从本期看的几个项目可以看出，同区域二手房之间的竞争，本质是居住价值的竞争。在外部公共配套相近的情况下，房子的居住属性，也决定着其价值。
只不过，靠自身学校配套而被“神话”的月牙塘小区，一直是一个例外。因为，在它的消费逻辑中，先入为主的是学校，再是其他。
所以，如果抛开学校配套来说，荷塘月色、云康园等10年前的小区，是否会是你居住选择呢？
欢迎大家移步评论区参与讨论。
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